底地とは - 京浜地所

土地に係る権利のうち所有する権利(※所有権ではない)を底地権、利用する権利を借地権と呼んでいます。
元々土地を所有していた人が、使わない土地を貸して賃借料を得るために所有権を底地と借地に分け借地借家法というルールに従い土地を有効利用しようということで発生した概念です。借地権を得た人は地代を地主に支払うことでその土地を利用できます。また、一定の場合を除き、借地人は契約更新の選択をすることができる等その立場は強く守られています。

底地権と借地権は土地を二つの権利に分けるものですが、その底地権に対する借地権の割合を借地権割合と呼びます。法律によりその価値を明確に分けているわけではないので、様々なパターンがありますが、1つの基準として各館かつ税務署で閲覧することのできる路線価図が参考にされます。一般的に商業地区などの土地利用そのものに利益性が高いところでは借地権が強く、住宅地や地方にいくにつれ底地権が強くなる傾向があります。

借地人は法律上強く守られているので、一度契約してしまった借地権は借地人の合意なくして返してもらうことは非常に困難となっています。そのため、借地権を返してもらうためには、借地人との地道な交渉を重ねる以外にありません。ただし、借地権を返してもらわなければ地主さんが住む場所が無くなる場合や、借地で違法行為が行われた場合、建物が朽廃した場合、契約が定期建物賃貸借等で期間満了になった場合などは土地を返してもらえることがあります。

地代の相場は一般的に固定資産税の３～５倍が適正価格とされており、非常に収益性に乏しいものであるといえます。そのため、底地を換金してその資金を元手に運用していくことで多くの場合収益性を上げることができます。また、相続についても借地人などの第三者の利害関係者の存在や、土地という分割しづらい資産のため、問題が発生したというケースが多く、その場合にも金銭債権などに換金することで未然に防ぐことにもつながります。

借地借家法は平成４年に改正されています。
それ以前から設定されている借地権には、引き続き旧法が適用されます。
旧法ではその存続期間が木造等で最低20年（法定30年）、マンションなどでは最低30年（法定60年）となっています。
これが新法では建物構造に関係なく最低30年（これ以上の期間は自由）とされたほか、旧法ではあいまいだった地主からの更新拒絶の要件を、新法ではある程度明確にしています。